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Bei einer Immobiliengesellschaft, die aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegt und die Grundstücke vermietet, führt die Mitüberlassung fest installierter Hochregale bei der Vermietung einer Lagerhalle nicht zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Die Mitüberlassung der Hochregale ist nämlich ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, wie z.B. die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, ist grundsätzlich nicht begünstigt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Immobilien-GmbH, die in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich nur eigene Grundstücke vermietete. U.a. vermietete sie eine Lagerhalle, die mit fest installierten Hochregalen ausgestattet war. Einen Teil der Halle vermietete sie an A, der auch die in diesem Hallenteil befindlichen Hochregale mietete. Den anderen Teil der Halle vermietete sie an B. Die Klägerin überließ dem B aber die in diesem Teil der Halle befindlichen Hochregale, die aus dem Jahr 1987 stammten, unentgeltlich. Die Klägerin beantragte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt nicht gewährte, weil es von einer schädlichen Mitvermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, nämlich der Hochregale als Betriebsvorrichtungen, ausging.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer setzte in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich voraus, dass ausschließlich eigenes Grundvermögen vermietet wurde. Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen war hingegen schädlich. Betriebsvorrichtungen sind Gebäudebestandteile, die ausschließlich aus betrieblichen Gründen im Gebäude eingebaut sind und steuerlich als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt werden.

• Zwar handelte es sich bei den Hochregalen um Betriebsvorrichtungen, da diese keine Gebäudefunktion hatten, sondern nur aus rein betrieblichen Gründen in der Lagerhalle eingebaut waren. Die Überlassung der Hochregale an A und an B war aber gewerbesteuerlich nicht schädlich.

• Die Überlassung der Hochregale an B war unschädlich, weil die Klägerin ihm die Hochregale nicht vermietet, sondern nach dem Mietvertrag ausdrücklich nur unentgeltlich überlassen hatte. Eine unentgeltliche Überlassung von Betriebsvorrichtungen steht der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer nicht entgegen. Zwar gilt dies dann nicht, wenn es sich bei der vereinbarten Unentgeltlichkeit um ein Scheingeschäft handelt; für ein Scheingeschäft spricht es, wenn die Betriebsvorrichtungen aus dem Mietvertrag herausgenommen werden, jedoch keine Regelungen getroffen werden, wie der Aufwand des Vermieters für die Anschaffung bzw. Herstellung der Betriebsvorrichtungen entgolten wird. Im Streitfall handelte es sich aber nicht um ein Scheingeschäft, weil die Hochregale aus dem Jahr 1987 stammten und die Klägerin diese Hochregale deshalb unentgeltlich überlassen hatte, weil sie für die alten Regale keine Instandhaltungs- und Reparaturpflicht übernehmen wollte.

• Die Mitvermietung der Hochregale an A war hingegen entgeltlich, aber dennoch steuerlich unschädlich, weil die Mitüberlassung festinstallierter Hochregale der Grundstückverwaltung diente und damit ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellte. Denn die Lagerhalle war eine sog. Spezialimmobilie, die sinnvollerweise nur als Lagerhalle vermietet und genutzt werden konnte. Ohne Mitvermietung der Hochregale hätte ein Mieter auf eigene Kosten Hochregale einbauen müssen; damit wären die Kosten für den Mieter erheblich angestiegen, insbesondere bei einer kurzfristigen Anmietung.

Hinweise: Der Gewinn der Klägerin, der ausschließlich aus der Vermietung stammte, war daher in den Streitjahren gewerbesteuerfrei.

Seit 2021 gibt es eine Neuregelung, nach der bestimmte weitere Tätigkeiten wie z.B. die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bis zur Höhe von 5 % der Mieteinnahmen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegenstehen; diese Regelung galt im Streitjahr noch nicht.

Ähnlich wie bei der Mitvermietung von Hochregalen im Streitfall wird auch die Mitvermietung von Lastenaufzügen in Einkaufszentren oder Fabrikgebäuden in der Regel als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen; eine einheitliche Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings nicht.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 12.3.2025 – 10 K 1656/21 G; NWB

Der Steuerpflichtige kann negative Ausgleichszahlungen für einen Zinsswap, den er im Rahmen der Finanzierung einer vermieteten Immobilie abgeschlossen hat, nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Es handelt sich lediglich um negative Kapitaleinnahmen, die nur beschränkt verrechenbar sind.

Hintergrund: Ein Zinsswap ist ein Finanzinstrument, welches häufig zur Absicherung eines anderen Kreditgeschäfts (z.B. Darlehensvertrag) abgeschlossen wird, um das Zinsrisiko aus dem anderen Kreditgeschäft zu mindern. Hierzu werden z.B. voneinander abweichende Zinsmodalitäten vereinbart, z.B. ein Festzinssatz einerseits und ein variabler Zinssatz andererseits. Wird der Zinsswap beendet, kann es zu Ausgleichszahlungen kommen.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die nicht gewerblich geprägt war und daher nicht bereits aufgrund ihrer Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielte. Sie erwarb eine Mietimmobilie und finanzierte diese mit einem Bankdarlehen. Im Jahr 2010 vereinbarte sie mit der Bank ein Umschuldungsdarlehen, das am 30.11.2014 ausgezahlt werden sollte und für das ein variabler Zinssatz vereinbart wurde. Die Darlehensdauer betrug zehn Jahre (Ende des Darlehensvertrags war der 30.11.2024). Außerdem vereinbarte die Klägerin einen Zinsswap mit der Bank, der vom 28.11.2014 bis zum 29.11.2024 laufen sollte und einen Festzins von 4,7 % vorsah. Der Bezugsbetrag des Zinsswaps entsprach der Höhe der Darlehenssumme des Umschuldungsdarlehens. Zum 12.1.2017 lösten die Klägerin und die Bank den Zinsswap einvernehmlich auf. Die Klägerin musste nun fast 700.000 € an die Bank als Ausgleichszahlung leisten und machte diese Zahlung in ihrer Feststellungserklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt stellte jedoch lediglich negative Kapitaleinkünfte in Höhe von fast 700.000 € fest.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Sowohl die Darlehenszinsen für den Kreditvertrag als auch die laufenden Zahlungen für den Zinsswap sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und wurden zu Recht vom Finanzamt steuerlich anerkannt. Der wirtschaftliche Zusammenhang, der zwischen den Darlehenszinsen und den Vermietungseinkünften besteht, erstreckt sich auch auf einen Zinsswap, wenn dieser – wie im Streitfall – das Zinsänderungsrisiko des Finanzierungsdarlehens absichern soll. Dies ist der Fall, wenn der Habenzinssatz des Swap-Geschäfts dem Sollzinssatz des Darlehens entspricht, die Höhe der Darlehensverpflichtung mit der Höhe der Bezugsgröße für den zu verrechnenden Zinssatz im Rahmen des Zinsswap-Geschäfts entspricht und wenn die Zinsbindungsfrist des Darlehens mit der Laufzeit des Swap-Geschäfts korrespondiert.

• Dieser wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Zinsswap und den Vermietungseinkünften besteht allerdings nicht mehr, wenn der Zinsswap vorzeitig beendet oder aufgelöst wird. In diesem Fall ist die Ausgleichszahlung für den Zinsswap nicht mehr durch die Vermietungseinkünfte, sondern durch die Entscheidung des Steuerpflichtigen zur Beendigung bzw. Auflösung des Zinsswaps veranlasst.

• Die Ausgleichszahlungen stellen negative Kapitalerträge dar und sind daher dem Grunde nach bei den Kapitaleinkünften zu berücksichtigen; denn der Zinsswap stellt ein sog. Termingeschäft dar, das zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehört.

Hinweise: Die Berücksichtigung bei den Einkünften aus Kapitalvermögen ist für die Klägerin nur wenig hilfreich, da negative Kapitaleinkünfte nicht mit positiven anderen Einkünften (z.B. Vermietungseinkünften) verrechnet werden können.

Hätte es sich im Streitfall um eine betriebliche Immobilie gehandelt, wären die Darlehenszinsen, die laufenden Zahlungen für den Zinsswap sowie die Ausgleichszahlungen für den Zinsswap Betriebsausgaben gewesen.

Quelle: BFH, Urteil vom 19.11.2024 - VIII R 26/21; NWB

Bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung muss der Vermieter die Umsatzsteuer, die der vorherigen Eigentümer zu Unrecht in den Mietverträgen gesondert ausgewiesen hat, nicht an das Finanzamt abführen. Der derzeitige Vermieter ist nämlich weder im Mietvertrag genannt, noch hat er an der Erstellung der Rechnungen (Mietverträge) mitgewirkt; ihm ist der unrichtige Umsatzsteuerausweis des vorherigen Eigentümers auch nicht zuzurechnen.

Hintergrund: Wer unrichtig Umsatzsteuer in einer Rechnung gegenüber einem Unternehmer ausweist, haftet hierfür und muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Jahr 2013 in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Immobilie, die an eine Klinik, an einen Physiotherapeuten und an eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet war. Tatsächlich waren die Vermietungsumsätze umsatzsteuerfrei; allerdings hatte der vorherige Eigentümer in den Mietverträgen jeweils Umsatzsteuer ausgewiesen. Das Finanzamt verlangte nun vom Kläger die Umsatzsteuer für 2013 und begründete dies mit dem unrichtigen Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen, den sich die Klägerin zurechnen lassen müsse.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die Klägerin war nicht verpflichtet, die vom vorherigen Eigentümer in den Mietverträgen zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Denn die Mietverträge lauteten nicht auf den Namen der Klägerin. Außerdem hatte die Klägerin an dem Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen nicht mitgewirkt.

• Der Klägerin konnte der gesonderte Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen auch nicht zugerechnet werden. Eine Zurechnung kam insbesondere nicht nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" in Betracht. Danach tritt zwar der Käufer einer vermieteten Immobilie in den Mietvertrag ein. Diese Regelung dient aber nur dem Schutz des Mieters; sie gilt nicht für die Regelung zum unrichtigen Umsatzsteuerausweis, da diese Regelung nicht den Mieterschutz betrifft.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass der Steuerpflichtige den unrichtigen Umsatzsteuerausweis quasi veranlasst haben muss, indem er entweder die Rechnung ausgestellt bzw. an der Rechnung mitgewirkt hat oder aber sich die Ausstellung zurechnen lassen muss. Daran fehlte es im Streitfall. Allerdings können die Mieter die in den Mietverträgen ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen, da der Umsatzsteuerausweis unrichtig war.

Quelle: BFH, Urteil vom 5.12.2024 – V R 16/22; NWB