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Die Sonderabschreibung für vermietete Neubauten wird nicht gewährt, wenn ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen und ein neues Einfamilienhaus errichtet wird, das ebenfalls vermietet wird. Die Regelung über die Sonderabschreibung setzt nämlich voraus, dass der Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück vermehrt wird.

Hintergrund: Der Gesetzgeber gewährt für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die vermietet werden, eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % für vier Jahre. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Allerdings sind für die Sonderabschreibung weitere Voraussetzungen zu erfüllen, die davon abhängig sind, wann der Bauantrag für die neue Immobilie gestellt worden ist. Nach der aktuellen Rechtslage muss es sich bei dem Neubau zudem um ein sog. Effizienzhaus 40 handeln. Auch gibt es Vorgaben hinsichtlich der Kosten.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis zum Jahr 2019 ein Einfamilienhaus, das sanierungsbedürftig war. Aufgrund der hohen Sanierungskosten entschlossen sich die Kläger zu einem Abriss und anschließenden Neubau. Nachdem ihr am 27.7.2019 gestellter Bauantrag genehmigt worden war, rissen sie das Einfamilienhaus ab und errichteten im Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, das sie ebenfalls vermieteten. Auf die Herstellungskosten i.H. von ca. 305.000 € nahmen sie eine Sonderabschreibung i. H. von 15.250 € vor, die vom Finanzamt nicht anerkannt wurde.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Die Sonderabschreibung wird nur für neue Wohnungen gewährt, die zusätzlich entstehen und damit den Wohnungsbestand vermehren. Es genügt nicht, dass die neue Wohnung eine abgerissene Wohnung ersetzt.

• Zwar ist der Wortlaut des Gesetzes nicht eindeutig. Der Gesetzgeber verlangt die Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung, was bei Ersetzung eines Altbaus durch einen Neubau streng genommen der Fall ist. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich jedoch, dass der Gesetzgeber die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum fördern wollte, um die Wohnraumknappheit zu beseitigen. Die steuerliche Förderung ist nämlich Teil der sog. Wohnraumoffensive, die zum Bau von 1,5 Mio. neuer Wohnungen führen soll.

Hinweis: Der BFH hat in seinem Urteil offen gelassen, ob bei Ersetzung eines Ein- oder Zweifamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus die Sonderabschreibung ganz oder teilweise gewährt werden kann. Immerhin käme es in diesem Fall zu einer Mehrung des Wohnungsbestands. Nicht begünstigt sind jedenfalls die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, die Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes oder aber Baumaßnahmen, die lediglich zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes führen.

Quelle: BFH, Urteil vom 12.8.2025 – IX R 24/24; NWB

Eine Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann angenommen werden, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet bzw. für die Vermietung an Feriengäste bereitgehalten wird und wenn die Vermietungszeit für die Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschreitet. Eine Unterschreitung von weniger als 25 % ist nicht erheblich. Bei der Überprüfung der 25 %-Grenze ist auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.

Hintergrund: Die steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt voraus, dass der Steuerpflichtige eine Einkünfteerzielungsabsicht hat, d.h. über die voraussichtliche Dauer seiner Tätigkeit einen Gesamtgewinn bzw. Gesamtüberschuss erzielen will.

Sachverhalt: Die Klägerin vermietete seit 2008 eine Ferienwohnung. Nachdem sie die Wohnung im Zeitraum 2012 bis 2015 dauerhaft vermietet und die Wohnung im Jahr 2016 renoviert hatte, vermietete sie die Wohnung wieder an wechselnde Feriengäste und erzielte jährliche Verluste. Im Jahr 2017 vermietete sie die Wohnung an 72 Tagen und im Jahr 2018 an 44 Tagen. Die üblichen Vermietungszeiten an dem Ferienort beliefen sich für 2017 auf 108 Tage und für 2018 auf 87 Tage. Das Finanzamt erkannte die geltend gemachte Vermietungsverluste wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hielt eine Einkünfteerzielungsabsicht für denkbar und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

• Bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist eine Einkünfteerzielungsabsicht anzunehmen, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet bzw. für die Vermietung an Feriengäste bereitgehalten wird und wenn die Vermietungszeit für die Ferienwohnung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet; es müssen also mehr als 75 % der ortsüblichen Vermietungstage erreicht werden. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung des BFH.

• Bei der Prüfung der Ortsüblichkeit kommt es nicht zwingend auf die Gemeinde an. Der „Ort“ kann, je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarkts - das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen.

• Außerdem ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen, damit temporäre Schwankungen unberücksichtigt bleiben. Der Zeitraum von drei bis fünf Jahren kann mit dem Streitjahr beginnen oder mit dem Streitjahr enden oder auch das Streitjahr umfassen, d.h. vorher beginnen und nach dem Streitjahr enden. Die Darlegungslast liegt beim Steuerpflichtigen, der den Zeitraum anzugeben und die entsprechenden Auslastungswerte darzustellen und nachzuweisen hat.

• Im Streitfall hatte das FG jedes Streitjahr isoliert betrachtet, anstatt auf einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. Das FG hat nunmehr die Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen.

Hinweise: Das FG muss ferner prüfen, ob die Ferienwohnung nach 2018, dem letzten Streitjahr, verkauft worden ist und ob der Verkauf bereits nach der Renovierung im Jahr 2016 beabsichtigt war. Falls dies der Fall ist, wäre eine Prognose über den voraussichtlichen Überschuss bzw. Verlust nur für die tatsächliche Vermietungsdauer (von 2016 bis zum Verkaufszeitpunkt) aufzustellen.

Wird die ortsübliche Vermietungsdauer von mindestens 25 % unterschritten oder lassen sich die ortsüblichen Vermietungszeiten nicht feststellen oder wird die Ferienwohnung auch eigengenutzt, muss die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose geprüft werden. Hier wird üblicherweise ein Zeitraum von 30 Jahren angesetzt, es sei denn, der Steuerpflichtige hatte vor, die Wohnung vorher zu verkaufen (siehe vorherigen Absatz); dann verkürzt sich der Prognosezeitraum bis zum Zeitpunkt des voraussichtlichen Verkaufs.

Wird bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten bzw. für diese bereit gehaltenen Ferienwohnung eine Vermietungsdauer von mehr als 75 % der ortsüblichen Vermietungsdauer erreicht, wird der Vermieter wie der Vermieter einer „normalen“ Wohnung behandelt, der die Wohnung dauerhaft vermietet und bei dem eine Einkünfteerzielungsabsicht unterstellt wird.

Quelle: BFH, Urteil vom 12.8.2025 - IX R 23/24; NWB