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Ein gewerblicher Grundstückshandel kann nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu verneinen sein, wenn eine Vermietungs-GmbH 15 Grundstücke mit mehr als 145 Wohn- und Geschäftseinheiten kauft und diese erst sechs bzw. acht Jahre danach verkauft, weil einer der beiden Gesellschafter-Geschäftsführer überraschend verstorben ist. Der Vermietungs-GmbH steht dann die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu, so dass ihr Gewinn aus der Vermietungstätigkeit sowie aus dem Verkauf der Grundstücke nicht der Gewerbesteuer unterliegt.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung wird nicht gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die im Jahr 2007 von B und C gegründet wurde, die auch Geschäftsführer der Klägerin waren. Unternehmensgegenstand der Klägerin war die Vermietung von Immobilien. Die Klägerin erwarb im Jahr 2007 15 Immobilien mit insgesamt mehr als 145 Wohn- und Geschäftseinheiten. Der Gesellschafter-Geschäftsführer C verstarb im Jahr 2012 überraschend im Alter von 55 Jahren, so dass B nun alleiniger Geschäftsführer war. Die Klägerin veräußerte daraufhin im Jahr 2013 dreizehn Immobilien und im Jahr 2015 zwei Immobilien. Sie beantragte für die Streitjahre 2011 und 2013 die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt unter Hinweis auf einen gewerblichen Grundstückshandel der Klägerin ablehnte.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die Klägerin betrieb keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern war nur vermögensverwaltend tätig.

• Ein gewerblicher Grundstückshandel wird nach der Rechtsprechung auf der Grundlage der sog. Drei-Objekt-Grenze typisierend angenommen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb der Grundstücke mehr als drei Immobilien veräußert. Die Klägerin hat die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten, da sie erst im sechsten Jahr nach dem Erwerb der Immobilien Grundstücke veräußert hat.

• Allerdings kann ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann vorliegen, wenn erst nach Ablauf der fünf Jahre in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Immobilien veräußert werden oder wenn viele Immobilien nach Ablauf der fünf Jahre veräußert werden oder wenn der Steuerpflichtige im Baubereich hauptberuflich tätig ist, also eine Nähe zum Grundstückshandel aufweist.

• Im Streitfall lag keiner dieser Fälle vor. Dies hat das Finanzgericht (FG) als Vorinstanz aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls angenommen; an diese Würdigung des FG ist der BFH gebunden, da sie möglich ist und da das FG bei seiner Würdigung keine Verfahrens- oder Denkfehler begangen hat. So hat das FG zugunsten der Klägerin den Umstand berücksichtigt, dass die Klägerin innerhalb des Fünf-Jahreszeitraums keine Immobilie veräußert hat und auch keine Grundstücksveräußerung für die Zeit nach Ablauf des Fünf-Jahreszeitraums vorbereitet hat. Indizien für eine – von Anfang an bestehende – bedingte Veräußerungsabsicht gab es nicht. Wesentlicher Grund für die Veräußerung der Immobilien in den Jahren 2013 und 2015 war nach der Sachverhaltswürdigung durch das FG der überraschende Tod des Geschäftsführers C im Jahr 2012.

Hinweise: Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, spielt es grundsätzlich keine Rolle, weshalb die Immobilien innerhalb des Fünfjahreszeitraums verkauft wurden. Daher gehen auch Verkäufe aufgrund einer persönlichen oder finanziellen Notlage, z.B. wegen Überschuldungsgefahr oder Scheidung, in die Ermittlung der im Fünfjahreszeitraum veräußerten Objekte ein. Im Streitfall ging es jedoch nicht um Verkäufe innerhalb des Fünfjahreszeitraums, sondern um Grundstücksveräußerungen nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums. Der BFH hat es nicht beanstandet, dass das FG hier die besonderen Beweggründe für den Verkauf berücksichtigt hat, nämlich den überraschenden Tod des Gesellschafter-Geschäftsführers C.

Zu beachten ist, dass sich der BFH auf die Sachverhaltswürdigung durch das FG stützt. Es ist denkbar, dass ein anderes FG den Sachverhalt anders würdigen und zu einer Klageabweisung gelangen würde. Solange die Sachverhaltswürdigung durch das FG nicht fehlerhaft und möglich ist, kann der BFH die Sachverhaltswürdigung des FG nicht durch eine eigene Würdigung ersetzen.

Quelle: BFH, Beschluss vom 20.3.2025 - III R 14/23; NWB

Bei einer Immobiliengesellschaft, die aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegt und die Grundstücke vermietet, führt die Mitüberlassung fest installierter Hochregale bei der Vermietung einer Lagerhalle nicht zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Die Mitüberlassung der Hochregale ist nämlich ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung.

Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, wie z.B. die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, ist grundsätzlich nicht begünstigt.

Sachverhalt: Die Klägerin war eine Immobilien-GmbH, die in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich nur eigene Grundstücke vermietete. U.a. vermietete sie eine Lagerhalle, die mit fest installierten Hochregalen ausgestattet war. Einen Teil der Halle vermietete sie an A, der auch die in diesem Hallenteil befindlichen Hochregale mietete. Den anderen Teil der Halle vermietete sie an B. Die Klägerin überließ dem B aber die in diesem Teil der Halle befindlichen Hochregale, die aus dem Jahr 1987 stammten, unentgeltlich. Die Klägerin beantragte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt nicht gewährte, weil es von einer schädlichen Mitvermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, nämlich der Hochregale als Betriebsvorrichtungen, ausging.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer setzte in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich voraus, dass ausschließlich eigenes Grundvermögen vermietet wurde. Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen war hingegen schädlich. Betriebsvorrichtungen sind Gebäudebestandteile, die ausschließlich aus betrieblichen Gründen im Gebäude eingebaut sind und steuerlich als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt werden.

• Zwar handelte es sich bei den Hochregalen um Betriebsvorrichtungen, da diese keine Gebäudefunktion hatten, sondern nur aus rein betrieblichen Gründen in der Lagerhalle eingebaut waren. Die Überlassung der Hochregale an A und an B war aber gewerbesteuerlich nicht schädlich.

• Die Überlassung der Hochregale an B war unschädlich, weil die Klägerin ihm die Hochregale nicht vermietet, sondern nach dem Mietvertrag ausdrücklich nur unentgeltlich überlassen hatte. Eine unentgeltliche Überlassung von Betriebsvorrichtungen steht der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer nicht entgegen. Zwar gilt dies dann nicht, wenn es sich bei der vereinbarten Unentgeltlichkeit um ein Scheingeschäft handelt; für ein Scheingeschäft spricht es, wenn die Betriebsvorrichtungen aus dem Mietvertrag herausgenommen werden, jedoch keine Regelungen getroffen werden, wie der Aufwand des Vermieters für die Anschaffung bzw. Herstellung der Betriebsvorrichtungen entgolten wird. Im Streitfall handelte es sich aber nicht um ein Scheingeschäft, weil die Hochregale aus dem Jahr 1987 stammten und die Klägerin diese Hochregale deshalb unentgeltlich überlassen hatte, weil sie für die alten Regale keine Instandhaltungs- und Reparaturpflicht übernehmen wollte.

• Die Mitvermietung der Hochregale an A war hingegen entgeltlich, aber dennoch steuerlich unschädlich, weil die Mitüberlassung festinstallierter Hochregale der Grundstückverwaltung diente und damit ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellte. Denn die Lagerhalle war eine sog. Spezialimmobilie, die sinnvollerweise nur als Lagerhalle vermietet und genutzt werden konnte. Ohne Mitvermietung der Hochregale hätte ein Mieter auf eigene Kosten Hochregale einbauen müssen; damit wären die Kosten für den Mieter erheblich angestiegen, insbesondere bei einer kurzfristigen Anmietung.

Hinweise: Der Gewinn der Klägerin, der ausschließlich aus der Vermietung stammte, war daher in den Streitjahren gewerbesteuerfrei.

Seit 2021 gibt es eine Neuregelung, nach der bestimmte weitere Tätigkeiten wie z.B. die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bis zur Höhe von 5 % der Mieteinnahmen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegenstehen; diese Regelung galt im Streitjahr noch nicht.

Ähnlich wie bei der Mitvermietung von Hochregalen im Streitfall wird auch die Mitvermietung von Lastenaufzügen in Einkaufszentren oder Fabrikgebäuden in der Regel als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen; eine einheitliche Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings nicht.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 12.3.2025 – 10 K 1656/21 G; NWB