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Schließt ein Vermieter mit der Bank, die ihm eine sog. Schrottimmobilie finanziert, einen Vergleich, nach dem die Bank einen Teil der ausstehenden Darlehensschuld nicht mehr zurückfordert, stellt dies keine Erstattung der bisher entrichteten Schuldzinsen dar und erhöht daher nicht die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Vergleich führt weder zu einer Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen noch zu sonstigen Einkünften.

Hintergrund: Zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehören Schuldzinsen für die Finanzierung der vermieteten Immobilie. Werden die Zinsen in einem Folgejahr erstattet, ist die Erstattung als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Streitfall: 1995 erwarb der Kläger eine vermietete Immobilie zum Preis von 284.000 DM und finanzierte den Kauf mit zwei Darlehen der X-Bank. Tatsächlich handelte es sich um eine sog. Schrottimmobilie, deren tatsächlicher Wert nach einem später erstellten Gutachten nur ca. 70.000 DM betrug. Im Jahr 2010 machte der Kläger Schadensersatzansprüche gegen die X-Bank geltend, und es kam 2012 in einem anschließenden Klageverfahren zu einem Prozessvergleich: Danach sollte der Kläger nicht mehr die ausstehenden Darlehensbeträge von ca. 150.000 € bezahlen, sondern einmalig 88.000 €. Das Finanzamt sah in dem Vergleich und der darin enthaltenen Minderung der Darlehensschuld von ca. 62.000 € (150.000 € abzüglich 88.000 €) eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen ab 2013 (ca. 30.000 €) sowie eine Erstattung überhöhter Kreditzinsen (ca. 32.000 €) und erhöhte die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 2012 um 32.000 €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Zwar würde eine Erstattung der in den Vorjahren steuerlich abgesetzten Kreditzinsen zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Jahr 2012 führen. Der Vergleich sah jedoch keine Erstattung der Zinsen vor.

• Der Vergleich sollte den für beide Seiten belastenden Rechtsstreit beenden. Nach der Vergleichsvereinbarung sollte weder ein Teil der Schuldzinsen noch ein Teil des Kaufpreises erstattet werden. Der Vergleich enthielt nämlich keine Berechnung, ob und inwieweit der Kaufpreis oder die Schuldzinsen überhöht waren. Zudem gingen sowohl der Kläger als auch die X-Bank in der Vergleichsvereinbarung von der Wirksamkeit der Darlehensverträge aus.

• Die Vergleichsvereinbarung führte auch nicht zu sonstigen Einkünften des Klägers. Es fehlte nämlich an einer konkreten Leistung des Klägers. Der Teilverzicht der X-Bank erfolgte nicht als Gegenleistung für die Rücknahme der Klage gegen die X-Bank, sondern der Vergleich diente der Beendigung der für beide Seiten belastenden Prozesssituation.

Hinweise: Der BFH lehnte auch eine Minderung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen ab. Denn es war nicht erkennbar, dass die X-Bank einen Teil des Kaufpreises erstatten wollte. Zudem sollte sich die Erstattung insoweit erst ab 2013 auswirken, weil das Finanzamt die Abschreibungen erst ab 2013 gemindert hat; Streitjahr war aber das Jahr 2012.

Ob und inwieweit in einer Vergleichsvereinbarung eine Erstattung von Schuldzinsen enthalten ist, ist durch Auslegung des Vergleichs zu ermitteln. Diese Auslegung hat das Finanzgericht vorgenommen, und sie ist vom BFH nicht beanstandet worden. Je nach Formulierung der Vergleichsvereinbarung und abhängig von den übrigen Umständen des Rechtsstreits kann in einer Vergleichsvereinbarung aber auch eine Teilerstattung der Schuldzinsen und/oder des Kaufpreises enthalten sein.

BFH, Urteil vom 10.11.2020 - IX R 32/19; NWB

Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen (OFD) verneint in einer sog. Kurzinformation steuerlich nachteilige Folgen, wenn ein Vermieter dem Mieter die Mietzahlungen erlässt, weil der Mieter von der Corona-Krise betroffen ist. Weder führt dies zu einer teilweise unentgeltlichen Vermietung, so dass der Werbungskostenabzug des Vermieters nur eingeschränkt möglich wäre, noch fällt die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters weg, so dass Verluste aus der Vermietung nicht mehr anerkannt würden.

Hintergrund: Erzielt ein Vermieter aus der Vermietung seiner Immobilie einen Verlust, kann er diesen grundsätzlich geltend machen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die vereinbarte Miete niedriger als 50 % der ortsüblichen Miete ist (bis Ende 2020: niedriger als 66 %) oder wenn der Vermieter nicht die Absicht hat, einen Gesamtüberschuss zu erzielen; ihm fehlt dann die Einkünfteerzielungsabsicht.

Wesentlicher Inhalt der Kurzinformation der OFD: Die OFD nimmt zu zwei Fallgestaltungen Stellung, nämlich zur Vermietung einer Wohnung und zur Vermietung von Gewerberäumen. In beiden Fällen geht es um einen Mieterlass aufgrund der finanziellen Notsituation des Mieters:

• Vermietung einer Wohnung: Erlässt der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise, führt dies nicht dazu, dass die Miete zu niedrig ist und nunmehr unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete liegt. Wurde die Miete also bisher als steuerlich vollentgeltlich angesehen, bleibt es dabei und wird durch den Erlass der Miete nicht verändert.

  Hinweis: Lag die Miete bereits bisher unterhalb der Grenze von 50 % (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %), so dass die Werbungskosten nur teilweise anerkannt wurden, bleibt es dabei, so dass der Erlass nicht zu einer weiteren Kürzung der Werbungskosten führt.

• Vermietung oder Verpachtung von Gewerberäumen: Erlässt der Vermieter bzw. Verpächter von Gewerberäumen seinem Mieter die Mietzahlung entweder zeitlich befristet in voller Höhe oder teilweise und gehört die Immobilie zum steuerlichen Privatvermögen des Vermieters, führt der Erlass nicht zum Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters. Ein Verlust aus der Vermietung wird daher grundsätzlich anerkannt. War bereits vor dem Erlass der Miete die Einkünfteerzielungsabsicht zu verneinen, bleibt es dabei.

Hinweise: Die OFD hat ihre Kurzinformation auf Bund- und Länderebene abgestimmt. Daher können sich auch Vermieter außerhalb Nordrhein-Westfalens auf diese Kurzinformation berufen. Die Kurzinformation betrifft nur den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht gewerbliche Vermieter. Hier dürften sich aufgrund eines Mieterlasses ohnehin keine steuerlich nachteiligen Folgen ergeben.

OFD Nordrhein-Westfalen vom 2.12.2020 - S 2253 - 2020/0025 - St 231; NWB