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Die ortsübliche Miete, die für die Prüfung des Werbungskostenabzugs bei den Vermietungseinkünften wichtig ist, ist vorrangig auf der Basis des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Gibt es keinen Mietspiegel oder ist er nicht verwendbar, kann die ortsübliche Miete mithilfe eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Heranziehung mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen ermittelt werden. Jede dieser drei Ermittlungsarten ist grundsätzlich gleichrangig.

Hintergrund: Bei der Vermietung von Wohnungen fallen regelmäßig Werbungskosten an. Der Gesetzgeber sieht eine anteilige Kürzung der Werbungskosten vor, wenn die Miete weniger als 66 % bzw. – seit 2021 – weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Sachverhalt: Die Klägerin vermietete seit 2015 eine 57 qm große Wohnung in Thüringen an ihre Tochter zu einer Miete von 300 € monatlich zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 70 €. Die Tochter trug die monatliche Abschlagzahlung für den Strom in Höhe von 49 €. Eine weitere gleich große Wohnung im selben Haus vermietete die Klägerin an einen Fremdmieter für monatlich 500 € zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 78 €. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten für die an die Tochter vermietete Wohnung nur im Umfang von 64,01 % an. Hierbei ging es von einer ortsüblichen Miete von 578 € aus, so dass die von der Tochter gezahlten 370 € weniger als 66 % hiervon, nämlich 64,01 %, betrugen.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

• Bei der ortsüblichen Miete handelt es sich um die ortsübliche Kaltmiete (zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten) für vergleichbare Wohnungen, wie sie sich aus dem örtlichen Mietspiegel ergibt. Dies kann der einfache Mietspiegel, aber auch der qualifizierte Mietspiegel sein. Maßgeblich ist dabei die sich aus dem Mietspiegel ergebende Spanne für vergleichbare Wohnungen; es ist also nicht der Mittelwert anzusetzen. Die Miete ist erst dann nicht mehr ortsüblich, wenn sie die Grenzwerte der Spanne über- oder unterschreitet.

• Die ortsübliche Miete ist nur dann nicht aus dem Mietspiegel abzuleiten, wenn es keinen Mietspiegel gibt oder der Mietspiegel nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst worden ist oder der Mietspiegel substanzielle Defizite bei der Datenerhebung aufweist oder aus sonstigen Gründen einen mangelhaften Erkenntniswert hat. Gleiches gilt, wenn es sich um ein Sonderobjekt handelt, das nicht vom Mietspiegel erfasst wird.

• In den vorstehend genannten Fällen, in denen nicht auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden kann, kann die ortsübliche Miete aus einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder aus der Auskunft einer Mietdatenbank oder aus den Mieten für mindestens drei vergleichbare und mit Adresse, Lage und Stockwerk bezeichneten Wohnungen abgeleitet werden. Jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich gleichrangig.

• Im Streitfall darf die ortsübliche Miete nicht aus der anderen von der Klägerin vermieteten Wohnung abgeleitet werden. Vielmehr muss das FG zunächst den örtlichen Mietspiegel heranziehen und muss bei der Höhe der gezahlten Miete auch die von der Tochter gezahlte Abschlagzahlung für den Strom berücksichtigen, da es sich insoweit um einen abgekürzten Zahlungsweg handelt; die gezahlte Miete betrug damit 419 € (300 € + 70 € + 49 €).

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass vorrangig der örtliche Mietspiegel auszuwerten ist, um die ortsübliche Miete zu ermitteln. Erst wenn dieser nicht vorhanden oder nicht verwertbar ist, darf auf die Mieten für drei oder mehr vergleichbare Wohnungen zurückgegriffen werden; es ist also nicht möglich, nur die Mieten für ein oder zwei vergleichbare Wohnungen heranzuziehen. Der BFH hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr fest, nach der eine vergleichbare Mietwohnung im selben Haus als ausreichender Vergleichsmaßstab herangezogen werden kann.

BFH, Urteil vom 22.2.2021 - IX R 7/20; NWB

Ein Vermietungsportal, das online Übernachtungsmöglichkeiten vermittelt, muss einer Gemeinde bzw. Stadt auf Anfrage Auskunft über die bei ihm registrierten privaten Beherbungsbetriebe erteilen. Die Auskunft kann dann zur Festsetzung einer Übernachtungsteuer bzw. Tourismusabgabe verwendet werden.

Hintergrund: Viele Gemeinden oder Städte haben durch Satzung eine Übernachtungsteuer oder Tourismusabgabe geregelt. Schuldner ist der jeweilige Übernachtungsgast, gezahlt wird die Abgabe bzw. Steuer jedoch vom Beherbungsbetrieb, der sie vom Übernachtungsgast einzieht.

Sachverhalt: Die Klägerin betreibt im Internet eine Übernachtungsplattform und vermittelt private Übernachtungsmöglichkeiten. Die Stadt Köln hatte durch Satzung eine Kulturförderabgabe für Übernachtungsgäste festgesetzt und forderte die Klägerin zur schriftlichen Auskunft über die bei ihr registrierten Beherbungsbetriebe auf. Die Klägerin wehrte sich gegen das Auskunftsersuchen und klagte beim Verwaltungsgericht und in der zweiten Instanz beim Oberverwaltungsgericht.

Entscheidung: Das Oberverwaltungsgericht Münster (OVG) wies die Klage ab:

• Das Auskunftsersuchen ist ein sog. Sammelauskunftsersuchen, bei dem es darum geht, unbekannte Sachverhalte zu ermitteln. Ein solches Auskunftsersuchen ist rechtmäßig, wenn die Behörde aufgrund einer Prognose zu der Einschätzung gelangt, dass sich aus der Auskunft steuererhebliche Tatsachen ergeben.

• Diese Voraussetzungen waren im Streitfall erfüllt. Bei der Stadt Köln waren lediglich 120 Privatvermietungen registriert, aber bei der Klägerin wurden im Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung mehr als 300 Unterkünfte für Köln angeboten. Dies spricht dafür, dass ein Teil der Privatvermieter nicht erfasst war. Zudem sind insbesondere Privatvermietungen für steuerliche Unregelmäßigkeiten anfällig.

• Die Stadt Köln kann nicht darauf verwiesen werden, dass sie die Namen der Privatvermieter dem Online-Vermietungsportal selbst entnehmen könnte. Denn zum einen werden mitunter nur die Namen der Verwalter genannt, zum anderen ergeben sich aus dem Online-Vermietungsportal nicht die Adressen der Vermieter und der vermieteten Ferienwohnungen. Außerdem lassen sich dem Portal nur die an diesem Tag angebotenen Unterkünfte entnehmen, nicht aber die bereits vermieteten.

Hinweise: Das OVG ist dem Einwand der Klägerin, sie könne aus rechtlichen Gründen die Namen der Anbieter nicht mitteilen, nicht gefolgt. Denn mögliche vertragliche Vereinbarungen zwischen der Klägerin und den Privatvermietern sind nicht geeignet, die gesetzliche Auskunftspflicht auszuschließen. Auch geschäftliche Interessen der Klägerin, die Namen ihrer Kunden der Stadt Köln nicht mitzuteilen, sind nicht schützenswert, soweit eine Steuerverkürzung denkbar ist.

Im Streitfall ging es um ein Auskunftsersuchen der Stadt Köln wegen der Festsetzung der Tourismusabgabe. In gleicher Weise wäre auch das Finanzamt berechtigt, eine Auskunft vom Betreiber eines Vermietungsportals einzuholen, um die Vermietungseinkünfte der Privatvermieter zu überprüfen.

OVG Münster, Urteil vom 26.4.2021 - 14 A 2062/17; NWB

Das Bundesfinanzministerium (BMF) veröffentlicht eine neue Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises für ein bebautes Grundstück auf den Grund und Boden und auf das Gebäude, nachdem die bisherige Arbeitshilfe vom Bundesfinanzhof (BFH) verworfen worden ist. Die neue Arbeitshilfe sieht neben dem bisherigen Sachwertverfahren auch das Ertragswert- sowie das Vergleichswertverfahren vor.

Hintergrund: Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, das zur Einkünfteerzielung eingesetzt wird, also vermietet oder betrieblich genutzt wird, muss der Kaufpreis auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden, während der Grund- und Bodenanteil nicht abgeschrieben wird. Das BMF hatte vor einigen Jahren eine Arbeitshilfe veröffentlicht, die ein Berechnungsprogramm für die Aufteilung enthielt, allerdings ausschließlich auf dem Sachwertverfahren beruhte. Der BFH hat diese Arbeitshilfe in einem Urteil aus dem Jahr 2020 als ungeeignet eingestuft, weil sie nur das Sachwertverfahren vorsah und weil Regionalisierungsfaktoren unberücksichtigt blieben, die gerade in Ballungsgebieten bedeutsam sind.

Wesentlicher Inhalt der neuen Arbeitshilfe:

• Die neue Arbeitshilfe enthält mehrere Berechnungsmodi, nämlich das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren sowie – wie bisher – das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist bei Eigentumswohnungen sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern anwendbar. Das Ertragswertverfahren gilt für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke, aber auch für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern es keinen Vergleichswert gibt. Und das Sachwertverfahren kann bei allen anderen Grundstücken angewendet werden.

• Bei jeder dieser Methoden wird zunächst der Grund und Boden bewertet, indem die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Dies gilt unabhängig vom jeweils anzuwendenden Verfahren.

• Anschließend wird je nach Art des Grundstücks das Vergleichswert-, Ertragswert oder Sachwertverfahren angewendet, um den Gebäudewert zu ermitteln. Abschließend werden der Gebäudewert und der Grund- und Bodenwert ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt und daraus der jeweilige Anteil abgeleitet.

Hinweise: Es bleibt abzuwarten, ob sich nach der neuen Arbeitshilfe bei Anwendung des Vergleichswert- oder Ertragswertverfahrens wirklich höhere Gebäudeanteile ergeben.

Die Arbeitshilfe ist nicht verbindlich, so dass die Kaufpreisaufteilung auch auf andere Art vorgenommen werden kann, z.B. mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens oder anhand einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung wird vom Finanzamt aber häufig nicht akzeptiert, weil der sich nach der vertraglichen Aufteilung ergebende Grund- und Bodenanteil meist niedriger ist als der sich unter Anwendung des Bodenrichtwerts ergebende Betrag und deshalb vom Finanzamt als wirtschaftlich unhaltbar angesehen wird. Der Streit mit dem Finanzamt wird dann in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens entschieden.

BMF, Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken, Stand April 2021; NWB

Verteilt ein Vermieter größere Erhaltungsaufwendungen für seine im Privatvermögen befindliche Immobilie auf mehrere Jahre und stirbt er vor Ablauf des Verteilungszeitraums, kann der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Todesjahr in einer Summe als Werbungskosten des verstorbenen Vermieters abgezogen werden. Der noch nicht berücksichtigte Teil geht also nicht auf die Erben über und kann daher nicht von den Erben steuerlich fortgeführt werden.

Hintergrund: Vermieter können größere Aufwendungen für die Erhaltung ihrer Immobilie, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehört, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.

Sachverhalt: Der Ehemann der Klägerin hatte eine Immobilie vermietet, die zu seinem Privatvermögen gehörte. Er hatte in den Jahren 2012 bis 2015 jeweils größere Erhaltungsaufwendungen getätigt, die er auf fünf Jahre steuerlich verteilen wollte. Er verstarb im Januar 2016. Zu diesem Zeitpunkt belief sich der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen auf ca. 30.000 €. Die Klägerin machte diesen Betrag in der gemeinsamen Einkommensteuererklärung für 2016 als Werbungskosten des Ehemanns geltend. Das Finanzamt erkannte nur den auf den Januar 2016 entfallenden Anteil an und war der Ansicht, dass der verbleibende Betrag von der Erbengemeinschaft fortgeführt werden müsse.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt und erkannte Werbungskosten für 2016 in Höhe von 30.000 € an:

• Die gesetzliche Verteilungsmöglichkeit größerer Erhaltungsaufwendungen auf zwei bis fünf Jahre soll dem Steuerpflichtigen Vorteile beim Steuersatz verschaffen. Dieser Zweck würde vereitelt werden, wenn der beim Tod verbleibende Restbetrag nicht mehr beim verstorbenen Steuerpflichtigen berücksichtigt werden könnte. Daher kann der verbleibende Teil im Veranlagungszeitraum des Todesjahres als Werbungskosten des verstorbenen Vermieters abgezogen werden.

• Der Todesfall ist vergleichbar mit der Veräußerung der Immobilie, der Einlage der Immobilie in ein Betriebsvermögen oder der Beendigung der Vermietung. In diesen Fällen lässt der Gesetzgeber den vollständigen Abzug des noch nicht berücksichtigten Teils der Erhaltungsaufwendungen zu. Die Vergleichbarkeit ergibt sich daraus, dass in all diesen Fällen keine Einkünfte aus Vermietung mehr erzielt werden.

• Ein Abzug des verbleibenden Betrags der Erhaltungsaufwendungen beim Ehemann ist auch deshalb geboten, weil die Aufwendungen seine Leistungsfähigkeit gemindert hatten. Deshalb scheidet auch ein Abzug des verbleibenden Betrags bei den Erben aus. Hierfür fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Diese wäre aber erforderlich, weil der verstorbene Vermieter und die Erben unterschiedliche Rechtssubjekte sind.

Hinweise: Der BFH widerspricht der Auffassung der Finanzverwaltung, die in ihren Richtlinien eine Fortführung des verbleibenden Betrags der Erhaltungsaufwendungen beim Erben zulässt. Der BFH macht deutlich, dass die Rechtsprechung an die Verwaltungsrichtlinien nicht gebunden ist. Außerdem widersprechen die Richtlinien dem Gesetz, das eine Vererbbarkeit von Verlusten und Aufwendungen nicht zulässt.

Es wirkt sich beim Steuersatz aus, ob der verbleibende Betrag beim verstorbenen Vermieter oder bei seinen Erben geltend gemacht wird. Außerdem ist die Abzugshöhe unterschiedlich; denn nach dem aktuellen BFH-Urteil wird im Todesjahr der gesamte Restbetrag abgezogen, während bei einer Fortführung durch die Erben der gesamte Verteilungszeitraum ausgeschöpft worden wäre.

BFH, Urteil vom 10.11.2020 - IX R 31/19; NWB